Napůl byt a napůl dům – nová finta developerů

Inspektoři nemovitostí Nemopas se čím dál častěji setkávají s novým fenoménem v developerské obytné výstavbě. Developeři staví domy, které vypadají jako řadové rodinné dvojdomky či i trojdomky, ale právně jsou to jenom bytové jednotky jednoho rodinného domu. Zdánlivě formální rozdíl ale představuje pro nového majitele právní a technická rizika.

Obce kolem velkých měst, jako je Praha, se brání masovému přílivu nových obyvatel územními plány, kde mimo jiné předepisují, že určité zastavitelné plochy jsou určené pro rodinné domy.

Někteří developeři však chytře využívají mezery v právních předpisech a na takovémto pozemku postaví rodinný dům o dvou až třech bytech. Dle legislativy totiž může rodinný dům obsahovat až tři byty.

Dům se navenek navíc tváří jako dvojdomek nebo trojdomek, všichni tak mohou být spokojeni. Na takto definovanou nemovitost se ale vztahují odlišné právní i technické požadavky, které si noví majitelé nemusí uvědomovat.

Právní rozdíly

Majitelé nekupují přímo svůj dům či byt, ale jen spoluvlastnický podíl na domě a pozemku. Dům má také jenom jednu vodovodní přípojku, přípojku plynu apod. Všechny tyto aspekty pak vedou k tomu, že jakákoli později zamýšlená (byť i drobná) stavební úprava či jiná změna ve způsobu užívání domu musí být schválena většinou spolumajitelů.

Požadavky technických norem na byty v rodinném domě jsou (někdy i výrazně) méně přísné oproti bytům v bytovém domě či bytům v sousedních řadových domcích. Je to celkem logické, neboť se předpokládá, že v jednom rodinném domě bydlí jedna rodina.

Požadavky na hluk

Požadavky na zvukovou izolaci stěn mezi sousedními byty v jednom domě (bytovém i rodinném) je 53 dB. Ale u řadových rodinných domů (dvojdomů i trojdomů) je to 57 dB. Takže i když se dům tváří na majitele jako dvojdomek, požadavek na přenos hluku mezi sousedy je jiný.

 Požární požadavky

Zásadně se liší i požadavky na požární bezpečnost. Kvůli zamezení rizika šíření požáru z jednoho bytu do druhého musí každý byt či rodinný dům tvořit tzv. samostatný požární úsek, který je ohraničen požárně odolnými konstrukcemi.

V rodinném domě (i se třemi byty) ale tento požadavek nemusí být splněn. Zde stačí, když samostatný požární úsek tvoří celý rodinný dům. Byty v rodinném domě tedy nemusejí být od sebe požárně oddělené.

Požadavky na tepelnou izolaci

Odlišné požadavky na konstrukce staveb jsou i v oblasti tepelné techniky. Zatímco u řadových domů jsou požadované hodnoty součinitele prostupu tepla na stěny mezi sousedními budovami 1,05 W/(m2·K), pro stěny mezi byty jsou požadované hodnoty tohoto součinitele opět mírnější – 1,30 W/(m2·K).

Slušný developer, pokud nabízí bytové jednotky jednoho rodinného domu různým majitelům, by si měl z hlediska technických požadavků počínat při výstavbě tak, jako by šlo o dva nebo tři různé rodinné domy, i když právně to budou pouze části jednoho rodinného domu.

Tak tomu ale bohužel nemusí vždy být. Při koupi takto právně zakotvené nemovitosti je tedy nanejvýš vhodné pozvat si odborníka na kontrolu. Zkušený inspektor nemovitostí se samozřejmě vyzná v technických aspektech nemovitosti, ale i v projektové dokumentaci a orientuje se i v příslušných stavebních právních normách.

Zdroj: Novinky.cz

Ing. arch. Petr Tichota, inspektor nemovitostí

Komentáře

Přidat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Vaše osobní údaje budou použity pouze pro účely zpracování tohoto komentáře. Zásady zpracování osobních údajů